本篇文章2852字，读完约7分钟
随着政策支持力度的加大和企业转型的巨大需求，我国房地产资产证券化正经历着快速发展。然而，目前资产证券化、房地产信托投资基金等相关法律法规还不完善。为此，我们需要加快完善法律法规，也需要监管部门、中介机构和实体的共同努力。
最近，企业资产证券化行业有两条消息引起了关注:
首先，凯蒂电力资产证券化司法判例诞生并创造了业内诸多“第一”，这是国内第一个审查资产证券化基础资产转让的司法案例。
第二，长期租赁公寓的杭州鼎佳网络科技有限公司发布通知称，由于管理不善，该公司的资金链中断，4000名租户可能面临押金租金损失。一些投资者对自由优佳公寓、蛋壳公寓和魔方公寓等长期租赁公寓运营商发行的现有多阶段分期租金信托受益权的特别资产支持计划表示怀疑。
一方面是房地产资产证券化的快速发展现状和巨大的市场需求，另一方面是国内资产证券化法院的案例很少，而相关的法律法规如资产证券化和房地产信托投资基金(REITs)都得到了很大的完善空之间-资产证券化的发展还面临着许多问题。
房地产资产证券化发展迅速
中国信贷结构融资部高级分析师陈一蒙表示，从结构角度来看，基于房地产资产的资产支持型资产证券化产品的比重大幅上升，远远超过了此前广受欢迎的小额贷款资产证券化和基础设施收益权资产证券化。例如，根据商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)和类似房地产投资信托基金项目的统计，2016年、2017年和2018年上半年，房地产相关基本资产分别占发行规模的7.75%、9.43%和10.54%。
根据田弘基金子公司田弘创新资产证券化部发布的《2017年中国企业资产证券化市场概览》，2017年商业地产资产证券化发行规模达到757.28亿元，在八大企业资产证券化类型中排名第三。
在过去的两年里，租赁住房资产证券化的进程加快了。目前获批用于长期公寓的资产支持服务产品包括魔方公寓、自由公寓、新公寓和蛋壳公寓，包括筹集3.5亿元的“魔方公寓信托受益权资产支持特别计划”和筹集5亿元的“中信证券自由一号租赁分期信托受益权资产支持特别计划”。
中国共产党第十九次全国代表大会后，“不炒房”的概念已经深入人心。大力发展房屋租赁市场已成为房地产业转型发展的重要路径。
陈沂蒙认为，房地产资产证券化发行量迅速增加有两个原因，包括长期租赁公寓资产证券化、房地产投资信托基金等。从宏观角度看，政策支持有所增加。今年4月发布的《关于推进租赁住房资产证券化相关工作的通知》强调，租赁住房资产证券化有利于盘活现有租赁住房资产，加快资金回收，提高资金使用效率，引导社会资金参与租赁住房市场建设。《2017年中国企业资产证券化市场概览》统计显示，自2016年12月以来，国家发改委 自《中国证券监督管理委员会关于推进传统基础设施政府与社会资本合作项目资产证券化的通知》发布以来，已有12项政策法规、行业法规和自律性文件涉及部委、行业协会、证券交易所等监管部门。
从微观角度来看，自2014年资产支持证券采用备案制以来，企业资产证券化项目的发行规模呈上升趋势。从2018年上半年企业资产证券化项目的发行情况来看，2018年第二季度发行规模增加的主要原因是监管政策因素和发行利率的影响导致第一季度发行规模下降。
部分问题开始暴露出来。
住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为标的资产发行的一种证券。客观地说，资产证券化对盘活资产大有裨益。随着国内房屋租赁市场的快速发展，除了银行贷款、保险资金和股权融资之外，越来越多的长期租赁公寓经营者希望通过房屋租赁资产证券化激活现有的房屋租赁资产，使租赁收益权和其他权利能够转化为债权。
中国房地产投资信托联盟秘书长王刚表示，资产证券化可以让“重”的房地产企业“轻”，让“静”的租金“动”，让资产“活”，这是发展房屋租赁资产证券化的初衷。
但是，从目前部分房屋租赁资产支持型或资产支持型产品存在的问题来看，主要是资产支持型产品具有部分债权性质。这种资产支持证券具有增加杠杆的特点。一些发行人过度杠杆化和过度金融化，这可能给长期租赁市场带来某些风险。与股权型房地产投资信托不同，它们主要是股权资产，其中之一是长期持有股息。为重振住房租赁和商业房地产市场，可以适当推出股权资产证券化产品，以避免过度杠杆化造成的信贷风险和流动性风险。
中诚信证券评估有限责任公司结构融资部副总经理马彦会认为，发展资产证券化市场应注意几个问题。首先，无论是银行间市场还是交易所市场，应在不同市场或不同交易场所尽可能使用统一的发行标准，以避免监管套利。第二，有人试图完善信息披露制度。需要进一步完善信息披露制度，明确每个披露主体的责任和义务。三是引导和鼓励绿色产业，服务中小企业和新经济，引导真正实现去杠杆化功能的产品开发。四是加强二级市场建设，提高产品流动性。流动性溢价的一部分将相应减少，从而降低发行的总体成本，提高产品的吸引力。第五是防范风险。随着2014年以来资产证券化的快速发展，租赁和小额贷款等一些资产证券化产品的基本资产质量正在下降。此外，一些收益权项目，如公共交通和客运收入，受到地铁建设的影响，造成现金流的一定波动，可能导致风险积累。这些风险需要持续预防。
规范产业发展的更多措施
要规范房地产资产证券化市场的发展，既要加快法律法规的完善，也需要监管部门、中介机构和实体的共同努力。
“目前，我国资产证券化产品主要分为四类:企业资产证券化、保险资产证券化和信用资产证券化。监管机构包括中国人民银行、同业公会、中国证监会、中国银行业监督管理委员会等部门。基本资产和交易场所也不同。目前，还没有统一的监管法律。要尽快逐步提高顶层设计的协调性，建立和完善统一的法治监管体系，规避监管套利风险。”王刚说。
深交所资产证券化业务主管卞超表示，整个资产证券化行业都应该意识到合规、风险防范和为实体经济服务。一是紧紧围绕“为实体经济发展服务”和国家政策开展业务，始终把握为实体经济服务的主线，引导资产证券化“由虚转实”，寻求稳定发展。第二，随着资产证券化市场的快速发展，我们应加强风险防控，重视产品的持续管理。第三，建议各类中介机构重视合规和内部控制，制定行业自律标准，提高执业质量。
除了立法和合规，马彦会认为，企业资产支持证券市场的发展也应在纳税和标准化层面进行监管。纳税问题涉及整个资产管理行业的税收。目前没有配套的规则，需要进一步明确。此外，就标准化程度而言，资产证券化，尤其是企业资产证券化，仍被视为私募股权产品。标准化程度不高，需要进一步标准化。
在发行方面，庆安投资管理有限公司董事总经理许孟哲表示，要注意两个问题:一方面，从资产证券化市场和产品形式的角度，要注意实现真正的破产隔离和真正的出售，防止资产证券化成为企业新的杠杆工具，增加企业的资产负债率，引发金融风险；另一方面，从资产类别的选择上，应重点选择有利于实体经济的资产类别，继续明确资产支持型证券的发行标准和信息披露标准，保护投资者权益。(经济日报和中国经济网记者周林)
